建物賃貸借は不動産建物の貸し借りです。
貸主は自分の持っている不動産を誰かに貸して家賃（賃料）を貰い。借主は不動産を借りる対価（賃料）を支払います。
双務契約といいまして、お互いに債権・債務があり、立場はまったく一緒です。
けれども日本国憲法・民法の借家法という法律では入居者（賃借人）を大きな力で保護しておりま
す。一度入居をしたら大家さん側から簡単に「出て行ってください」と言うことはいえますが、借家人から「嫌です」といわれたら無理やり出す方法は裁判によるしかありません。（それでも問題がありますが・・・）
というわけで、貸主は入居（契約）するまでは慎重に調査をするわけです。
平成11年に借家法が一部変更され、旧来の建物賃借権に加え定期借家法が導入されました。これは、必ず期間がきたら契約が解除になる（事前通知が必要です）賃貸借契約です。入居者が心配な貸主さんはこのような手段も出来るようになりました。
又、最近は賃料の延滞事例も増えてきており、対抗処置として通常の連帯保証人以外に「賃料保証会社」を別途契約する方法もポピュラーになってきました。
入居者にとって心配なのは退去時の原状回復（汚したり、傷をつけたりした場合の補修義務）ですが、入居したときとまったく同じにする必要はなく、故意、あるいは過失による箇所だけ補修義務が発生し、経年変化や通常生活にて発生する汚染に関しては支払う義務がなくなりつつあります。（東京ルール・ガイドライン等による）
もっと健全、気軽に貸し手・借り手が自由に賃貸借を行える環境が整えば良いなと思います。
貸主は自分の持っている不動産を誰かに貸して家賃（賃料）を貰い。借主は不動産を借りる対価（賃料）を支払います。
双務契約といいまして、お互いに債権・債務があり、立場はまったく一緒です。
けれども日本国憲法・民法の借家法という法律では入居者（賃借人）を大きな力で保護しておりま
す。一度入居をしたら大家さん側から簡単に「出て行ってください」と言うことはいえますが、借家人から「嫌です」といわれたら無理やり出す方法は裁判によるしかありません。（それでも問題がありますが・・・）
というわけで、貸主は入居（契約）するまでは慎重に調査をするわけです。
平成11年に借家法が一部変更され、旧来の建物賃借権に加え定期借家法が導入されました。これは、必ず期間がきたら契約が解除になる（事前通知が必要です）賃貸借契約です。入居者が心配な貸主さんはこのような手段も出来るようになりました。
又、最近は賃料の延滞事例も増えてきており、対抗処置として通常の連帯保証人以外に「賃料保証会社」を別途契約する方法もポピュラーになってきました。
入居者にとって心配なのは退去時の原状回復（汚したり、傷をつけたりした場合の補修義務）ですが、入居したときとまったく同じにする必要はなく、故意、あるいは過失による箇所だけ補修義務が発生し、経年変化や通常生活にて発生する汚染に関しては支払う義務がなくなりつつあります。（東京ルール・ガイドライン等による）
もっと健全、気軽に貸し手・借り手が自由に賃貸借を行える環境が整えば良いなと思います。
賃料設定
大家さんは現状を把握してる方がまだまだ少ないようです。
適正賃料は根拠を提示してお知らせすることが我々の仕事です。
適正賃料は根拠を提示してお知らせすることが我々の仕事です。
耐用年数と収支のシミュレーション
構造や間取りなどから建物の耐用年数を計り、収入・支出を想定し。
賃料の下落率、空室率、借り入れ金利などから平均収入を調べます。
賃料の下落率、空室率、借り入れ金利などから平均収入を調べます。
賃貸人・賃借人の基準
ただ単に、収入や職業のみにこだわらず、建物全体の入居者の生活リズムや使用用途を近づけること、あるいは業種を変えることで、ある程度将来のトラブルを少なくすることが出来ます。
契約形式
一般契約、一時使用、ルームシェア、定期借家権、法人、個人、業務委託契約など契約形式にも色々あります。
お金が払えない！？
万が一、そのような状態になった場合の処置をあらかじめ想定し、やむを得ずそうなった人、悪意の人、いなくなっちゃった人（？）の対応を考えます。
権利関係、状態を把握
借主にとって、貸主が破産し、競売（裁判所が債権者の申請に従って公に売りに出すこと）になったりすると、平成16年4月からは、6ヶ月の猶予期間を経て退室しなければならなくなりました。借り手も相手を良く調べる必要があります。また、やたら「ああだ、こうだ」と干渉してくる大家さんも困ります。
賃料相場の変動について
公租効果、近隣相場の増減状況、設備、建物価値の増減、用途の変更などにより賃料は上がったり、下がったりいたします。
その不動産の特性により1年間の内でも「シーズン」が有り、その時期によっても賃料は変動します。
建物に複数の貸し室があった場合、一度にたくさんの空室がでて、「頭の痛い思い」をしている大家さんの場合、少しくらい安くなるかも知れません。
その不動産の特性により1年間の内でも「シーズン」が有り、その時期によっても賃料は変動します。
建物に複数の貸し室があった場合、一度にたくさんの空室がでて、「頭の痛い思い」をしている大家さんの場合、少しくらい安くなるかも知れません。
家主が一番心配するのは
1.きちんと毎月、賃料を払っていただける方か。
2.近隣とトラブルを起こさない方か。（生活レベルが一定）
3.お部屋をきれいに使っていただけるか。
2.近隣とトラブルを起こさない方か。（生活レベルが一定）
3.お部屋をきれいに使っていただけるか。
などなどを考えます。
借りる立場で、「私はこの条件にピッタリだ」とお考えの方は賃料交渉をしても良いでしょう。逆に、「そのままの言値でも貸したくない」と思われる方は（価格交渉は）難しいと思ってください。
借りる立場で、「私はこの条件にピッタリだ」とお考えの方は賃料交渉をしても良いでしょう。逆に、「そのままの言値でも貸したくない」と思われる方は（価格交渉は）難しいと思ってください。
業種・業態の決定
事務所の場合は、
人の出入りや荷物の搬入搬出が頻繁にある不特定多数が出入りする
音・臭い・振動を発生する
重量物の搬入
動力電力を使用する 看板を設置する
24時間使用が可能
などなどにより対象・対応が違ってまいります。
居住用のマンション等を事務所に転用する場合などは、一般的にデザイン事務所や会計事務所など『店舗的な要素』を持たない職種を希望します。
店舗の場合は、
上記分類以外に大雑把に分けて建物の構造確認（理想のレイアウトができるか）
飲食業ができるか
水道や電力、ガスなどの容量が適当か
建物の外側（外構含む）の使用と制限
周り近所との取り決め
管理組合との申し合わせ
契約形態
基本的に賃貸形式は居住用と同じです。
契約形態は色々ありますが
業務委託契約というのがあり、賃貸借とは異なります。
簡単に言うと自分の権利を他人に任せる契約で建物の貸し主とは関係ありません。
契約期間は居住用と違い2年、3年、6年、10年、15年、20年（これ以外にも期間は自由です）とばらばらです。一般的には2年と3年が多いようです。
通常、敷金もしくは保証金という預り金が必要になりますが、店舗の場合は「償却」というものがある場合が多く、これは更新時もしくは退去時に預かり金の内から差し引くものです。たいてい10％～30％の範囲内です。
賃料発生の時期は基本的に鍵を渡したときからとなりますが、たまに店舗の場合、工事期間中は賃料の発生を猶予してくれる場合があります。思い切って交渉いたしましょう。
契約形態は色々ありますが
業務委託契約というのがあり、賃貸借とは異なります。
簡単に言うと自分の権利を他人に任せる契約で建物の貸し主とは関係ありません。
契約期間は居住用と違い2年、3年、6年、10年、15年、20年（これ以外にも期間は自由です）とばらばらです。一般的には2年と3年が多いようです。
通常、敷金もしくは保証金という預り金が必要になりますが、店舗の場合は「償却」というものがある場合が多く、これは更新時もしくは退去時に預かり金の内から差し引くものです。たいてい10％～30％の範囲内です。
賃料発生の時期は基本的に鍵を渡したときからとなりますが、たまに店舗の場合、工事期間中は賃料の発生を猶予してくれる場合があります。思い切って交渉いたしましょう。
規約の有無
管理規約等がある場合（集合住宅・テナントビルなど）貸主の意向以外に色々と規制がある場合が有ります。詳しくは下記内容をご覧下さい。
トラブル回避
電力・水道使用料金の請求が、個別の専用メーターによるものか、建物全体を（子メーターによって）割り振る場合かによって、金額が変わってきます。事前に確認しましよう。
店舗の場合入居時の火災保険は借家人賠償保険（入居者が出火元になった場合の貸主に対する保障）が中心で、火災以外の施設賠償（水漏れ事故など）や家財（什器備品設備）についてし\ っかりとした対応が出来ていない場合があります。保険内容をよく吟味して、万が一、期待している保証に満たない場合はご自身で損害保険会社に申込みをするべきです。
居住用でもそうですが、ゴミだしや迷惑駐車・駐輪などはトラブルの元です。看板などの置き場所にも気をつけましょう。
飲食店舗の場合、とかく他が流行っていて自分のお店がひまだと、僻みから色々問題が出たりします。貸主・借主はよい事ばかりを想定しないで、前向きに、悪くなったときのことも考えて賃貸借計画をたてるべきです。
店舗の場合入居時の火災保険は借家人賠償保険（入居者が出火元になった場合の貸主に対する保障）が中心で、火災以外の施設賠償（水漏れ事故など）や家財（什器備品設備）についてし\ っかりとした対応が出来ていない場合があります。保険内容をよく吟味して、万が一、期待している保証に満たない場合はご自身で損害保険会社に申込みをするべきです。
居住用でもそうですが、ゴミだしや迷惑駐車・駐輪などはトラブルの元です。看板などの置き場所にも気をつけましょう。
飲食店舗の場合、とかく他が流行っていて自分のお店がひまだと、僻みから色々問題が出たりします。貸主・借主はよい事ばかりを想定しないで、前向きに、悪くなったときのことも考えて賃貸借計画をたてるべきです。
消防法
新宿歌舞伎町のビル火災を契機にテナントビル、ソシアルビルの防災対策にかかる規制は毎年、制限が厳しくなってまいりました。
火災報知機、スプリンクラーの設置、非常出口の確保、防火扉の設置と共用部分の管理責任など消防署の勧告を受けて是正しないと営業許可は受けられず、その対象範囲は賃貸借の対象外にも及びます。5階建ての1～3階部分までしか借りないのに4階5階部分まで非常出口を設けなさい、スプリンクラーを設置しなさいといってきます。当然費用の問題が出ます。当然、なぜ借りていないところ迄、設置費用を負担しなければならないのか。
なぜ、貸主が負担しなければならないのか（今までは飲食ではなかったので必要なかった場合）など、事前に話し合いをしなければなりません。契約をした後ではこじれそうです。
火災報知機、スプリンクラーの設置、非常出口の確保、防火扉の設置と共用部分の管理責任など消防署の勧告を受けて是正しないと営業許可は受けられず、その対象範囲は賃貸借の対象外にも及びます。5階建ての1～3階部分までしか借りないのに4階5階部分まで非常出口を設けなさい、スプリンクラーを設置しなさいといってきます。当然費用の問題が出ます。当然、なぜ借りていないところ迄、設置費用を負担しなければならないのか。
なぜ、貸主が負担しなければならないのか（今までは飲食ではなかったので必要なかった場合）など、事前に話し合いをしなければなりません。契約をした後ではこじれそうです。
造作譲渡権
賃借権の譲渡の事です。
最近は少なくなりましたが、造作（建物内の設備・備品を指します）自体は経年変化や償却している為、大した価値はありません。ただその賃貸借契約による権利を造作共々第3者に譲渡することが造作譲渡といいます。
当然、金銭の授受は前の借主と次の借主とのやり取りになります。つまり大家さんは「ノータッチ」なのです。これを家主が（契約時に）認めてしまうと敷金（保証金）や礼金以外に譲渡費用が発生する為、次の借主は余分な費用が必要になり、契約が決まりにくくなります。よく似た言葉で「造作買取請求権」というのは、家主に償却した設備備品を買い取らせる権利で金額は著しく低くなります。
最近は少なくなりましたが、造作（建物内の設備・備品を指します）自体は経年変化や償却している為、大した価値はありません。ただその賃貸借契約による権利を造作共々第3者に譲渡することが造作譲渡といいます。
当然、金銭の授受は前の借主と次の借主とのやり取りになります。つまり大家さんは「ノータッチ」なのです。これを家主が（契約時に）認めてしまうと敷金（保証金）や礼金以外に譲渡費用が発生する為、次の借主は余分な費用が必要になり、契約が決まりにくくなります。よく似た言葉で「造作買取請求権」というのは、家主に償却した設備備品を買い取らせる権利で金額は著しく低くなります。
