不動産探しノウハウ

日本人には未だに不動産神話が残っています。
平成初期のバブル。つい最近の不動産高騰を見ていても、「ああ、皆。まだ不動産がほしいのだなぁ」と、つくづく感じます。
不動産を「自分のもの」にする事は、良い事だと思います。
将来に対しての安心。
資産形成。
インフレ対策。
自己満足。
私は、不動産を購入するに当り、その行動を否定しません。（不動産業者ですし）
それでも、目的を明確にする必要は有ります。
私自身。不動産購入は何度か経験があります。自宅や投資用。転売用。など。
仲介不動産業者として。今までの、その経験を踏まえて、これから不動産を購入される皆様にお伝えしたい事があります。
不動産購入。
まず、購入に対してメリットがあるか。
よくよく考えた結果、あるいは購入後。結局、賃貸住宅のほうが良かった。となる場合もあります。
なぜ今購入なのか。もういちどよく考えてみましょう。
この先一生、賃貸で過ごすか、今すぐ買わなくてはいけないなんて、実はその人自身も判断し難い事なんです。

人生は山あり谷あり。
今年良くても来年どうなるかわかりません。
アメリカのサブプライムローン問題がこれほど、日本（世界）経済に影響を与える問題になるとは誰も予想できませんでした。
今後は。雇用、賃金、福祉、税務など予想も出来ない問題が山積みの中。安定して住居を確保する事ができるか。不安に思う人も多いでしょう。
住宅ローンを30年も35年も長く組めない、と考える人もいれば、年をとってから大家さんに気を使って毎月毎月高い家賃を払うのはいやだ！と考える人もいます。
最近は家賃を払うよりも住宅ローンを返済する方が､若干、出費が低いと考え､購入される方が増えました。
現在、不動産購入の下支えと成っているのは低金利です。
世界同時不況に翻弄される日本経済の状況を中短期的に見ると、簡単に経済産業・社会構造が好転するとは考えられません。まだしばらくは低金利で推移されるものと推定いたします。
しかし、いつかは金利上昇の時期が来ます。3年後？5年後？10年後？
住宅ローンは20年～35年など、長期間です。
通年固定。という選択もあります。フラット３５などはとても使いやすくなっています。でも金利はちょっと高め。
家賃は下がっています。今も。供給過多が原因です。当然、収入の減額。公共料金の値上げ、保険、年金負担、課税の増額も賃貸市場には大きく影響しています。

どちらが良いのでしょう。
よく週刊誌などで「賃貸派」「購入派」などと試算表を作り、トータル「＊＊派」の方がこれこれ有利、なんてやっていますが、この計算は「自分の死亡時期」や「将来の家族人数」その他、不確定要素がありすぎて判るわけはありません。

まずは自分の将来設計をしっかりと想像することができる人だけが「うっすら」と見えてきます。
大体、この時期に結婚し、子供は何人くらい、もしかしたら母親と同居しなければならないかもしれません。10年後には給料がこの程度にはなっているかもしれないが、もしかしたら独立しているかも。だって、今いる会社は退職金をカットするかもしれないから。もしかしたら、会社自体が存在していない・・・・・。なんて可能性も大きくなっています。上場会社の倒産など、最近はニュースネタにもなりません。

自分の健康に余り自信のない人(成人病予備軍が多い日本では)は、早めに住宅ローンの「団体生命保険」が効くうちに買おうと思う人もいます。これは、万が一債務者が死亡した場合、残りの残債を保険で支払ってくれるもので、夫婦での【個別債務】でない限り、残った家族はその後、住宅ローンを支払う事はありません。最近では3大・成人病に（ガン・脳卒中・急性心筋梗塞）にかかったらローンを肩代わり！などという住宅ローンもあります。
世の奥様は、この理由により「早く、家を買おうよ！」とせがむ方が多いようです。でも、一般の生命保険料と家賃を払った方が安い場合もありますが、あまり深く比較したりしません。

不動産業者はそんなことを指摘しません。
家賃は捨て金だと思う人が多いようです。
でも、30年の住宅ローン金利（最初の10年位は特に）も銀行の利益として確実に捨て金です。自己資金のみで購入すれば支払わなくてもよいお金です。
返済金額が一定な【定額返済】（元金均等返済）は、計画は立てやすいのですが､初期から返済金額がかさみます。仮に、3,000万円を35年、3％金利、毎月均等で返済する場合。元利均等：約115,500円　　元金均等：146,400円、となります。金利負担は35年で、約270万円ほど元金均等のほうが安くなります。

10年くらいで買い換えようか、と考えていると、思いのほか元金が減っていないので、かなりの自己資金が必要になる場合があります。
また、何かしらの事情で売却して借金を返済しようと思ったら思いのほか安く、売っても返済できない！などという状況になる場合があります。
そのような事は､こちらから訊ねないと銀行員さんも不動産業者も教えてくれません。
自分で調査し判断しなければ誰も教えてくれないのです。

購入価格

これは不変的なものと思われますが、意外に「私はいくらくらいのものが買えるのでしょう」と言う質問が多いです。
一般的に不動産業者や金融機関に訊ねると、年収の35％位（中には40％と言う）を返済上限金額とお考え下さい、という答えが帰ってきます。
これは、仮に年収が600万円(税込)の方がその35％まで年間、住宅ローンの返済に充当しても大丈夫。と言う意味で、つまり
600万円×35％÷12ヶ月＝175,000円／月額返済可能金額（ボーナス加算なし）これくらいのローンを組むと朝ご飯のおかずは、かなりの頻度で「納豆だけ」となります。
比較的、購買者に対して良心的な住宅雑誌などでも、20～25％を目安にと書いています。
最も大事なことは「自分はいくらならば楽に返済できるか」あるいは「叩き売ってもこの程度の借入金ならば返済できる」借金をするべきなのです。
しかし、信念を持って必ず返済できると決意し、子供は育てない、旅行やファッションも我慢する、納豆が好き！という方はそれなりの対価に見合った不動産が出てくれば購入するとよいのです。
つまり、自身で解った上で判断しているかどうか、が大事なのです。 。

売却価格

隣同士の土地やマンションでも価格に差が出ます。
売却時期、面積の広い・狭い。
販売方法（いつまでに売りたいか）などの要素により価格は変わってきます。
なぜ売りたいか？売却してどうするのか？を良く考え、状況に応じて判断します。
価格の査定というのはどの不動産会社も【無料にて】行っておりますが、これは有料で行うには不動産鑑定の免許が必要だからです。
不動産の価格を判定するには
比較批准方式
原価積算方式
収益還元方式
というのが原則で、私どもではオリジナルで「イメージ顧客逆算方式」というものを取り入れております。まったく違う方向から複合的に上限・下限の価格を出し、ちょうど中心あたりの価格が予想成約価格となり、上限を成約価格上限とし、最低価格をこれ以上下げる必要はない価格と設定します。
売主様にはご自身の状況に応じてこの中から選択していただきます。
あるいは「考えられないくらい高い」金額でも一応は売りに出してみます。なぜなら、最高の価格査定は「実際に売りに出してみる」のが一番ハッキリするからです。しかし、売主様が本当の価格根拠を知っていてそうするのと、知らないで売りに出すのとでは、今後の計画の立て方が違ってきます。そのための情報ツールとして、弊社では売却前に\\ 本当の価格根拠を知ってもらうことにしております。
正確な査定（の根拠）を提供できない不動産会社は売却依頼の相手としては避けるべきでしょう。

購入・売却時期計画

昨日まで《不動産を買おう》なんて考えもしなかった方が突然「購入したほうがいいんじゃないか？」と思い始めることがあります。
今の家賃を払い続けると年間○○○万円になるなら、・・・んんっ？買えるかも。
それに、若いうちに住宅ローンを組んでおかないと、年をとってからは返済できないかな？・・。と不安に思うことがあります。
友人が購入したマンションを自慢され、誘発されたり。家族が増えたり。不動産の購入動機は人それぞれです。
必ず買わなければいけない方。良いものがあれば、考えようと思っている人。自宅用。事業用。投資用。用途もいろいろです。
購入時期は、結婚・入学・就職・転勤等など、入居時期がハッキリしている方を除いては「良いものが見つかれば」と考えるのが普通でしょう。
土地を購入して建物を建てる場合は最低でも1年前から。
中古のマンションや戸建の場合は、金融機関の融資実行時期やリフォーム期間を考慮して。

前にも書きましたが、『購入する』と決めたら、

1.	どの地域・沿線に購入するか、我慢できるぎりぎりの範囲を決める。 都心から離れれば離れるほど価格は安くなり（一部例外有り）。駅から遠いほど安くなります。
2.	マンションの買い方、一戸建の買い方、土地の買い方、のページにある個別要素の比較です。 絶対条件は何か、自分自身で把握しましょう。
3.	何も専門知識を勉強して、自分で調べることではありません。 信頼できるプロの不動産屋さんに確認してもらえばよいのです。

市場調査、状態を把握

今、希望の地域に、希望の物件が果たして存在しえるのか。魚のいない所に「撒餌さ」をしても魚は釣れません。港区南青山に2LDKの築浅マンションが1,500万円で在る訳ないのです。
でも、仮に三軒茶屋に2LDK築20年3,200万円程度ならば可能性は充分にあります。けれどそのくらいの物件が1～2件しかない時期と、10件以上出揃う時期があります。価格交渉など、買主にとって購入しやすい時期は、もちろん後者となります。 常に市場状況を把握し、ご自身の優先条件に合致した物件を探す。あるいは探す事を委託する事が重要です。

不動産会社の選別

知識や経験がある。というのは最低当たり前のことで、いかに信頼と尊敬の対象になる営業マンがいるかどうかが不動産会社選びのポイントとなります。結局はその人間性といえますね。何事も。
担当営業者を選ぶ指標としては、態度・挨拶・言葉使いが丁寧で礼儀があり、嘘を言わない。顧客の言葉を良く聞き、ご要望を理解しようと勤める。積極的に提案やアドバイスができる。短所など重要な情報を伝える。マメに報告をする。等です。一般的ですね。「無理強いをしない」などは当然です。

今後の動向を考える

平成20年の春から、アメリカでサブプライム問題が浮上し、日本の不動産価格に大きく影響が出たのは、同10月頃でした。土地の価格は見る間に下がり、現在、東京都世田谷区では平成19年度価格のおよそ3分の2程度になっています。これは個人の購買意欲減退。金融機関の貸出し渋り、貸し剥しなどの影響が大きく。建売業者や不動産ファンド等の「大口買主」が一斉に市場から手を引いた\ 事が要因です。マンションは新築供給が今までの仕入れ（土地購入）よりの計画を途中で止めるわけにもいかず。市場性を無視した設定価格が高すぎる事から、いきなり停滞いたしました。現在（平成21年4月）では、売値のダンピングや一括売却などで価格が調整されてきており、若干、流通は増えています。今後は販売価格を見直しながら、購入者の資金計画に見合った分譲計画が成され\ るものと考えます。
中古市場は元々、新築物件に比べ価格設定は低かった為、現在も取引件数はある程度あり、「一気に下がる」事はないようです。しかし、個人の住宅ローン支払能力は確実に低下しており、金融機関も融資には慎重です。今後、まだ徐々に下がっていくものと考えられます。
引き続き、消費税の利率を上げる話が聞こえてきたら慎重に行動いたしましょう。私の経験では、消費税導入時。あるいは3％から5％に引き上げたときに、かなりの駆け込み需要があり、購入顧客の先需要を「早食い」したような環境になり、導入後はニーズが激減しました。価格がその後急落に転じたのは言うまでもありません。今後、不動産価格が落ち着きを取り戻す頃は？　つまり、アメリカを始めとする世界経済の安定。政治の安定。金融流通の安定。企業の淘汰。雇用の安定。など、短くても2～3年後。（2～3年で全てが安定するとは到底考えられませんが・・・。）その頃、消費税導入時期がぶつかるのでは？と、懸念いたします。
日本で、景気が良い。とされていた、～平成19年頃までは大手企業や新規ベンチャー産業の一部が好調で、一般国民にその恩恵は回りませんでした。完全に不景気に転じた今、その企業や国の損失を、やはり国民が負担せざるを得ず、貧富の格差は今後ますます広がりを見せる様相です。政局が混迷で、先行きが予測困難な今、我々消費者は「物事の本質」を見抜く力を持つ事が必要です。そして、我々不動産業者はお客様に「本質の価値」をお知らせする義務があります。不動産価格は生き物です、状況に応じて「上がったり下がったり」します。現在でも、「下がりすぎている不動産」があり、調整の為、価格が上がる所も出てきます。近い将来、不動産業者に金融機関の融資が再開されると、場所によっては上昇に転じる可能性も高いです。しかし、そのような、背景にはあまり囚われず、本質の資産価値を理解した上で、購入に見合った不動産探しをして下さい。
今後の動向に係わらず、不動産購入価格を決めるのは「売主」ではなく、あくまで「買主」です。ご自身が見いだした「価値」に沿った「価格」を提示する事が大事です。