不動産投資レポート　NO,23

ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産

不動産投資レポート　　　　　ＮＯ．２３　　　　　　　　　平成27年6月6日

こんにちは。

このたびは「ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。

当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。

「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/

今回のレポートは「建物についての問題点」などについてご報告したいと存じます。

「建物インスペクション」（診断）という言葉を聞いた人も多いと思います。

アメリカなどでは建物診断調査は第三者機関が行い強制的に「雨漏り・シロアリ・カビ・主要な部位の木部の腐食・土台の腐食・給排水管などの毀損」などを調べ、保険もついてきます。

日本でも中古建物仲介を遂行するにしたがい、これらに附属して「耐震調査」などを行なうサービスも増えてきました。保険システムも構築されつつありますが、全て任意です。

「目に見えない隠れたる傷を補償する」事を法律用語で「瑕疵担保責任を負う」といいます。日本の場合、今のところ「カビと耐震性が低い」事は瑕疵担保に当りません。

個人が売主の場合、この瑕疵担保責任の期間は「３ヶ月」が中心となります。売主が不動産業者の場合は「２年以上」となり、決め事が無ければ民法に従い「知ったときから１年以内に」となります。ただし、問題が「建物引渡し日以前から発生していた事」が事実として必要になります。認定は難しいです。

以前、大手のハウスメーカ－が建てた新築の建物を仲介し、引渡しから３ヶ月で赤水（水道水が赤く染まる）が発生したとき。何度も何度も建築会社が調査しても原因が判らず。四度目の調査でやっと、鉄部と真鍮を接続した接合部分が化学反応をおこし、大量のさびが出た。というものでした。新築でしたから徹底的な原因調査を依頼できましたがこれが古い建物ならば「仕方が無い」で終わっていた可能性もあります。

話はそれましたが建物の購入に際して確認し辛いのは、やはり屋根裏と床下です。

空き家であれば仲介業者さんにお願いして何とか見せてもらいましよう。

天井裏は天井裏収納や押入れの天井などから見ることが可能です。（脚立がいります）床下は床下収納がないと難しいです。基礎の外から空気の通る穴があれば見える場合もあります。又その際に基礎に亀裂や崩れが無いかも確認します。外の土に埋もれている基礎もあります。危ないです。

建物に地盤沈下があれば壁がよじれます。すると、部屋の四隅に隙間ができたり、亀裂が生じます。結露か雨漏りか判らないようなカビや腐食が見られる物件もあります。内覧時には調査ができませんが、購入後できるだけ早く外（外部）からホースで水を掛けましょう。内部に浸透してくるようなら【雨漏り】となり、瑕疵担保責任請求ができ売主に修理代金を請求できます。

売主が不動産業者の中古建物は要注意です。

「見た目だけ重視」のリフォーム、リノベーションを行う場合が多く、不動産業者の瑕疵担保責任は最短でも「２年」と決められています。ちょうど期間が切れた頃に防水など再塗装やコーキングシールの内直しが必要となります。仮に２年以内に水漏れなどの被害が発生した場合でも瑕疵担保責任を請求する事は出来ません。これは「引渡し時にすでに起こっていて目で確認できなかった事象」に対する責任請求です。引渡し後に起こった事故には適応できません。

「この仕上げは見た目だけの内装・外装だな」とある程度判断し、近年中に再度、しっかりとした手直しが必要として資金計画を立てる必要があります。

弊社で購入した土地で、上水道を引き込むだけで４６８万円も掛かる土地がありました。幸いな事に契約前に発覚したので売主にその見積りを見せ、売買価格からいくらか差引いて頂く事ができましたが。

インフラ整備を行うだけでびっくりするほどコストが掛かる物件もあります。

ご注意ください。

建物に関しては「区分所有権」などのマンションも、注意点が数多く在ります。

気になる方は、お問い合わせください。

ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。

よろしくお願い申し上げます。

次回は、「大手不動産会社の『囲い込み営業』実態」について考査したいと思います。

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株式会社太子堂不動産

森岡節雄