ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート ＮＯ．２６ 平成27年7月5日
こんにちは。
このたびは「ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。
「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/
今回のレポートは「相続税対策」などについてご報告したいと存じます。
本年１月より相続税の基礎控除額が引き下げられました。
基礎控除額：5,000万円→3,000万円 法定相続人×1,000万円→600万円
となり、ご主人が亡くなり、妻と子供が2人だった場合、昨年までは8,000万円まで相続税が掛からなかったものが、今年からは4,800万円以上の資産には相続税が掛かる。（控除額：特別加算額などもあります。）
税理士業などはこの対策に忙しく、大きなビジネスチャンスとなっています。
不動産業者もやはりこの機会に「不動産で相続税対策を！」と抜け目がありません。
昔から不動産と相続税は大きな関連性があり、資産の「現金、有価証券」などを不動産に切り替える手段は多く使われていました。
売買価格と課税価格に開きがあれば購入した瞬間に資産が減り、相続税の低減に繋がります。金融機関などに借り入れを起こすとマイナス資産として課税金額が低くなります。（融資返済期間により認められない場合もあります）
不動産の評価はもともと実勢価格よりも低く、たとえば、路線価格という、国の基準とする土地の価格は公示価格（国が取引の指標とする価格）のおよそ80％に設定されています。（地方によっては当てはまらない事もあります。）他に貸家建付け地の評価減、小規模宅地の評価減など土地の減額処置は多いです。建物は実際に掛かった建築費よりも20％～50％低く（構造、評価にもよる）見なされます。当然に、購入した瞬間に現金よりも評価は低くなります。
最近の問題は（問題かどうかは明確ではありませんが）取得した価格と、相続税評価価格が「異常に低くなること」です。たとえば、12,000万円の区分所有マンションを購入した途端、評価価格は2,500万円（土地建物の価額）となり、相続税評価が－9,500万円になる。借り入れを起こした場合5,000万円を借金すると数年後に評価はもっと下がり（マイナス資産に含まれます）、他の資産と通算できます。
税理士の中にもこのような対策を進める方は多いようです。
でも実際に、相続が発生し相続税の納付が済み、資産をみなおした場合、果たして購入価格と同じレベルで売却できるでしょうか。「売らなくとも良い」と言う資産（たとえば高収益率の物件など）であれば良いでしょう。今の成約事例は３％～４％の表面利回りで取引されています。これらの数字は仮に借入金金利が１％上がったら、手取り収益などすっ飛んでしまう、いや借り入れなしで利用していても「賃料減額、空室率、メンテナンス経費の上昇」などで３％程度の表面利回りはほぼなくなります。つまり、「持っていてもあまり意味の無い不動産」になっています。目的は「相続税の回避のみ」と言うことです。
これらの動機で不動産を購入している方々が多く、今後も続くとみられます。しかし、この対策が終了しその購買者層が「居なくなった場合」どうでしょう。
「３％、４％の収益率？？興味ないね！！」
一般の投資家の皆さんならばそう考えられますでしょう。つまり、今相続税対策で売買されている販売事例は相続税対策の顧客が居なくなった時点でイレギュラーとなります。
バブル時代、ワンルームマンションを購入し、金利や経費が収入を大幅に超え、赤字分を所得との損益通算する節税術がもてはやされ、サラリーマンでもバンバン３％の収益不動産を買いました。その後は皆さんも知るとおり、今だにローンは支払うものの収益は下がりっぱなし、売るに売れない不動産を抱え苦しんでいる方が多く居ます。
同じような方が１０年２０年後に苦しまないか（ご遺族ですね）心配しています。
ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
次回は、「いよいよ稼動、新規事業」についてお話したいと思います。
＊配信停止をご希望の方は「配信停止」とご返信願います。
株式会社太子堂不動産
森岡節雄
