ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート 平成26年11月28日
こんにちは。
このたびは「ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。
今回のレポートは「実録！：新築アパート併用住宅を造る！」と「好まれる間取り広さ設備とは」などについてご報告したいと存じます。
代沢新築併用住宅打ち合わせについて。
初めて新築建物を建築依頼する今回の依頼者。
まずは、全体の総面積、最大ボリュームで「恐らく延床面積で一番広い」という容積チェックをしてもらいました。
その上で、自分たちが住むのに必要な面積を想像してもらい、残りの部分をどのようにして構築するのが一番効率よく、且つ、最も借り手が多いか。を考えます。
今回の敷地は「一種低層住居専用地域」しかも「変形敷地」なので、かなり難しい。
一回目の打ち合わせは４時間掛かりました。
２回目の打ち合わせは３時間。
それでも「たたき台」の間取りしか出来ません。なぜか。
予算に限りがあること（これは当然ですが）、施主がその予算を超えるこだわりを持っておられること、こだわりを優先すると希望の面積よりも小さくなってしまう事。などから、なかなか前に進みません。
施主の要望は、３階建て（一種低層住居専用地域：第１種高度で）を建てる。居住スペースは７０㎡。その中で２世帯住宅のような独立した間取り（２LDK）が欲しい。窓の形状と断熱材の量にこだわる。南側を大きな窓にしたい。共用部分の位置など、とのこと。
設計者は「グランドレベル」（平均地盤面）を現況よりも高く取り（若干傾斜している土地）、天空率を有効に取れれば斜線制限がかなり逃げられるため、可能と判断。
何とかするために「魔法の呪文」を考え（行政を納得させるための理論）過去の例（判例のようなもの）を探し、適用性を高め、しかも安く作る方法を模索する。
考えると、・・・建築士という仕事は「好きでなければできない」職業と思います、はい。
入居率を高める、人気の間取り設備とは。
- その地域で、たくさん流通されている間取りではないものを探す。
- しかも、意外に探している人たちが多い。
- そのためには、賃料効率が悪くても「入居率」を優先する資金計画を立てる。
- 一人よりも二人入居可能な物件。
- 商業性の高い地域であれば店舗・事務所などに転用できる間取りも考えておく。その際は事務所より店舗を優先する。
今現在、三軒茶屋駅を利用する範囲で「一人用居住マンション・アパート」で検索すると、１０００件ほどが対象として出てきます。それに対して、実際に単身者の方が三軒茶屋で探している数は約２００～３００人と予想します。（＊三軒茶屋の賃貸不動産会社約５０軒、単身者顧客は平均１０名、一人当たり不動産会社を掛け持ちするのはおよそ３～５社。として５０社×１５÷３社＝という、ざっくばらんな計算です）
１０００件の物件が３００人のお客様で成約すると残りは７００件でしょうか？答えはやっぱり１０００件です。どんどん空室が出てきて直ぐに１０００件に戻るのです。勿論、お客様も出てきます。常に２００～３００人の顧客、１０００件の物件が出てきても、成約するのは上位の３００件のみとなります。下位の７００件はいつまでも成約しない。魅力が無いからです。最近はスマートホンの小さな画面の「上位２０件以内に検索される物件」にならないと、室内をご案内どころか、認知さえされません。中古物件は間取りの広さを変えることは出来ませんが、内装・設備、契約条件」を変えることは出来ます。
賃料を下げる。
以外にも出来る事はたくさんあります。
洗面所を充実させる→女性顧客の満足度を上げる。（女性の多い地域には有効性が高い）
となります。このように地域性を重視すると「ポイント」も見えてきます。考えましょう。
とはいえ弊社も、空室対策は頭が痛いです。
ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
次回は、「多様化する不動産投資」について考査したいと思います。
株式会社太子堂不動産
森岡節雄
