ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート ＮＯ．８ 平成26年12月16日
こんにちは。
このたびは「ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。
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今回のレポートは「礼金・更新料、などの習慣取引の状況と将来展望」「借家権の保護について」などについてご報告したいと存じます。
礼金・更新料などの授受は関東・関西圏などの一部で行われる賃貸住宅賃貸借契約時の商習慣です。
公的融資を得て建てているマンションなどは１０年間、授受を禁止しています。
入居者にすれば迷惑なシステムで、「なぜ払わなくてはならないか」と疑問を受ける事もしばしばです。判例では礼金更新料も「賃料の一部」という性質を説明すべき。とあります。つまり、名前を変えた家賃であり、授受の時期が習慣により違っているだけ。という解釈になります。実際には「？」で、私は屁理屈と受け取ります。
商習慣は時代・地域・組織のあり方により変化していき、必要でなくなれば自然に消えます。礼金や更新料も、「有る物件」と「無い物件」が混在している今。その割合が「３：７」つまり、市場に出ている物件の中で礼金更新料無し物件が３割を超えると、爆発的に淘汰され、７割の礼金更新料有り物件は短期間に「無し物件」に変身します。（私の個人的見解です）首都圏では今はまだ「無し物件」は５％～１０％程度です。
習慣・慣習はよい、悪い、の判断を判例や法改正ではなく、自然の摂理でなくなっていく。投資家様はこの収入を今後あてにはしないほうがよいでしょう。
連動して考えなければ成らないのは、借家権の見直しによって、貸主のリスクが減り、商習慣の見直しも出来る。という事実です。
戦後間もない時代に作られた「借地借家法」。入居者（借家人）を保護する観点から作られたこの法律は今も当時のままに近い。家を持っているよりも借りている一方を手厚く保護した結果、入居者に対して家主は身構える結果になる。礼金、敷金、保証金、更新料などの金員を要求。連帯保証人を立てさせ、身分や収入を証明させる必要に迫られ、空室を埋めたいのに「断る客」まで出る始末。
これらは悪法。借家権が改正され、
『賃貸料を支払わない場合、家主は速やかに借家人を退出させる事ができる』
という一文を入れれば解決する。
「それじゃ、かわいそうな入居者はどこに住めばよいのだ」という人がいますが、いつでも追い出すことが出来れば、誰でも入居できます。つまり受け取り手も多くいます。
今は空室が余っている時代。
勿論政府・地方自治体の援助も必要ですが、トラブル対策に費用（裁判、弁護士、その間の賃料など）が掛からなければ敷金などの予備費も事前に受け取る必要も無い。
社会的なひずみや紛争事由も若干減ります。
ホテルやレンタカー並みにお部屋を借り、貸す。当たり前の世界が今の日本では当たり前でない。
今後、検討して欲しい事柄ですがあまりニュースバリューには乗りませんね。
みんな興味ないのかな。
ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
次回は、「不動産の価格」について考査したいと思います。
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株式会社太子堂不動産
森岡節雄
