ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート ＮＯ．１０ 平成27年1月17日
こんにちは。
このたびは「ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。
「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/
今回のレポートは「不動産会社、管理会社の内情」などについてご報告したいと存じます。
不動産仲介業界は社会的地位が低く、大手の有名不動産仲介会社でもそれほど「いいところに勤めているね」とは言われません。（偏見が入っています）
多くは離職率の高さ。歩合給の割合が高く、営業マンは「稼ぐために選ぶ」業界のイメージが高い。
契約すれば○○％が営業マンの取り分。
顧客に何かを紹介すれば（建築、解体、引越し、測量、設計、清掃などなど）業者から紹介料（キックバック）をむしりとる。（表現が悪いですね）当然その分は正規価格に上乗せされています。
仲介手数料。なんだか「紙」を作るだけで、３％以上の手数料を取る。
営利目的の民間企業ですから、利益を上げるための営業活動は、悪い事をしない限り（悪事をすると決め付けられている宅建業法もありますが）問題ないはずですが、世間からそのような目（胡散臭い）で見られることに反発はしないのでしょうか。不動産業界は。
不動産は人生の中で最も高い買い物であり、その方の将来をも左右します。
故に、購入する際は最も信頼性が高く安心して購入する必要があります。
仲介業者が「胡散臭い」のはなぜでしょうか。
短期間で利益のみを追求する会社が多いからです。
多くは歩合率の高い営業マンを多く抱え、「そら、売って来い！」とばかりに尻を叩く経営者。顧客の将来などどうでもよいのです。価値の低い不動産の本質を説明もせず、説明できる知識も経験も無く売る。これでは業界全体の向上などは期待できません。最低でも不動産売買に係る法律知識の資格「宅地建物取引主任者」位は取得していなければなりません。
営業マンの中には非常にまじめに顧客に接する人もいます。そのように心がける社員がいても経営者が「もっと早く、多く利益を上げろ！」とけしかけると、その通りにしなければなりません。嘆かわしいです。
一般的に言われる「不動産管理会社」の実態とはどのようなものでしょうか。
不動産管理には一概に言えない形態があります。
- 不動産取引業を併用する（宅建業者）
- 分譲マンションなどを管理する専門会社
- 分譲業などを併用する主に大手（デベロッパー関連企業）
- １棟アパート・マンションなどの清掃業などを併用する管理専門会社
「管理費」と称して賃料の３～８％を取る。
「管理費」と称して毎月定額を徴収する。
毎月の定額は徴収しないで、賃貸借契約時、更新時のみ定額を徴収する。（実費は別途）
等々、報酬規定にもばらつきはあります。
国土交通省の認可を受けた管理会社もあるし、無いところもあります。
『プロなんだから、彼らが言うことは間違いない』
などと考える事はありません。基本的に彼らは「何事も無いほうがよい」と考えています。
事無かれ主義。長いものには巻かれろ、主義。（うるさい顧客には言う事を聞く）など、顧客側から提案、質疑、確認をしないと動かない会社が圧倒的に多い業界です。
建物のメンテナンスなど、不安要素が有れば問題が発覚する前に提案し、考え方を確認し、後日の為にやり取りを残す（メモや議事録）位でちょうど良い付き合い方です。
改修工事などは、まかせっきりにすると大変です。必ず「合い見積り」を取り、「誰の為の工事か」をよく考えてください。
管理会社の中には「サブリース」や「賃料保証」をする会社も数多く存在します。これらの会社の目的は「顧客の利益を優先する」というところは存在しません。「自社の利益を必ず優先する」がコンセプトです。大抵は一方的な「搾取」に近い契約内容となっています。
ご注意下さい。
ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
次回は、「事業用不動産投資」について考査したいと思います。
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株式会社太子堂不動産
森岡節雄
