不動産投資レポート　　　　　ＮＯ．１１

ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産

不動産投資レポート　　　　　ＮＯ．１１　　　　　　　　　　　平成27年1月27日

こんにちは。

このたびは「ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。

当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。

「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/

今回のレポートは「事業用不動産投資」などについてご報告したいと存じます。

皆様は居住用１棟マンションや１棟アパートに特化してお探しでしょうか。

事業用不動産とは居住用以外の収益不動産を指します。

テナントビル、ソシアルビル、区分の店舗、木造の併用店舗や専用店舗家屋。

色んな形態はありますが、その中でも「事務所系」と「店舗系」に分かれます。

事務所系はどちらかと言うと住居系に似ています。

つまり、室内の設備をあらかじめ完成させ、いつでも入居できるように整える必要性があります。住居系よりも有利な点は、首都圏など「原状回復」では借主に有利なガイドラインがあります。事業系ではまだまだ貸主優位で、経年変化に近い劣化でも入居者に原状回復を請求する事ができます。その分敷金なども住居系より多めに預り『償却』と言う名目で最初から「返金しない」と位置づける場合も目立ちます。（習慣です）

店舗ではもっと明確です。

基本的に室内は「スケルトン」（躯体剥き出しで、設備や内装は無い状態）渡し、スケルトン返しが基本です。最近は居抜き渡し（設備内装、什器備品がある状態での引き渡し）でスケルトン返しが主流になりつつあります。つまり、募集をするにあたり大家さんは室内をきれいにする必要、設備をメンテナンスする必要はほとんど無いのです。他にも、退去する場合の事前通知期間が長い（３～６ヶ月前通知が一般的）。次の入居者の見学が可能（客として）。敷金（保証金）が多い（住居では０～２ヶ月が一般的）。敷金償却を取りやすい。家主が入居者とのコミュニケーションをとりやすい。（業種や定休日にもよりますが）つまり、滞納や延滞が少ない。たまに不動産としてのブランドUPが期待できる。（有名なお店になれば資産価値が増える場合もある）業種にもよりますが賃料が高く取れる。（１階や飲食業などが可能な場合）

重飲食（ラーメン、焼肉、焼き鳥、お好み焼き、カレー屋など）や、騒音系の店舗（カラオケ、ライブハウス、音楽教室など）などは高い賃料が設定しやすく、居酒屋、ＢＡＲなども高い賃料が見込めます。ただし、借主の選定は慎重にしなければなりません。

駄目になる（閉店しそうな）お店はなんとなくよく判るものです。企業努力をしているお店はかなり長期にわたって賃借してくれます。安定収入としてとても信頼できる相手となります。

個人的に私は店舗物件が好きです。

昨今、住宅系賃貸投資物件の賃料低下、空室率上昇に伴い、このような物件を探してみるのも考え方かと。ただし、立地や賃借人・賃貸条件をよくよく吟味しないと良い投資とはなりません。当然好立地物件の数は少ないです。金融機関の融資は評価が出にくく、やりたがらない銀行も多いです。事前にご確認下さい。

ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。

よろしくお願い申し上げます。

次回は、「２０１５年の投資不動産市場」について考査したいと思います。

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株式会社太子堂不動産

森岡節雄

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その１　http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1230