ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート ＮＯ．１４ 平成27年２月２１日
こんにちは。
このたびは「ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。
「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/
今回のレポートは「土地から建てる投資不動産、最近の傾向」などについてご報告したいと存じます。
最近、面白い話を聞きました。
「シングルマザー専用のシェアハウス」です。
１階に託児所を設け、上階に「シングルマザーの方のみ入居できる住居」を造る。
入居率は勿論、結構な賃料を得られるらしい。４、５年前から稼動しているようだ。
シェアハウスは国の規制が厳しくなってきており、（居住スペースは最低７㎡を超える事や防災・防火対策など）今までのような無法計画では貸主の罰則などもありそうです。
故に、制限をしっかりとクリアしつつ造る事が肝心です。託児所等は逆に運営規制や、面積制限は緩くなりニーズも多いと感じます。高齢者施設は既に入所者の取り合いが始まっているとか。このようなアイデアも「よさそう」となれば皆一斉に始めますので将来的にはどうか判りませんが、少子化対策という大義名分は充分にあります。
このような建物を建てる土地が必要です。
土地には建てられる限度があります。
それらは建築基準法や地域の特有の条例、地区計画などに左右されます。
意外に思われるかもしれませんが、一つの土地に「どの様な建物が建つのか」を検討する場合。デザインや間取り等は違うものの、高さや延床面積はどの建築士に聞いても「同じ」と思われるかもしれませんが・・・、答えは『かなり違う結果が出る』です。
容積率（敷地の延床面積に対する割合）というのは参入しなければいけない部分と、参入しなくてもよい部分があります。建ぺい率（敷地の建築面積に対する割合）も同様です。高さの制限では平均地盤面の設定（土地の高さをどこにするか）や天空率（難しいです）などを駆使するとかなり違ってきます。これらを、建築確認申請したときに受理する機関や役所に対して「説得する材料と知識と情熱」を持っているかどうか。によって変ってきます。
簡単に言うと「このプランならば間違いなく簡単に建築確認が受けられる」という設計を提供してくる建築士は[楽チン]をしているといえます。
土地上に３階建て２００㎡建てられるか。４階建て３００㎡建てられるか。これによって価値が変ってくる地域も多いはず。当然、土地の購入価格も変ってきます。
地域によって建築に携わる色々な「条例」というものがあります。
共同住宅を造る場合は、駐車場や駐輪場、ゴミ置場や緑地の付置義務を設定したり、近隣説明会をどの程度、何回行うかを決めたりしており、それらを成就していないと建築確認書を行政の窓口は「受理しない」というスタンスでいます。
そして、条例を守ると約束した場合、その約束を守らなければ罰則規定まであります。
しかし、この条例自体は遵守しなければならない法律ではありません。つまり、条例を取り入れるかどうかは施主の判断だけで行政は単に「守ってくれるように、お願いしているだけ」です。本来は。条例を守る約束さえしなければ勿論罰則はありません。裁判をすれば「行政機関は負ける可能性が大」なのです。でも実際にはかなり高圧的に守らせようとする。建築設計者で行政とそこまで戦ってくれる人はほとんど居ません。
私の友人に一人居ます。戦う建築士です。
一級建築士事務所 有限会社向井建築設計事務所 http://www.mukai.com
施主に不利益な条例には断固として拒否の姿勢を貫き、それが社会の為にも有益であると信じています。じっさい、条例の大半はとても無駄で中には危険なものまであります。無理に駐車場の付置義務をつけるとやむを得ず機械式の駐車場になり事故が発生しやすい。など。事実を検証した上で説得し、条例を無視する事を突きつけ、納得させます。
また、高さ制限に対する見解や容積率参入の判断なども独自の判断と経験で説得させます。故に他の建築士では難しいと思えるような建築物を合法的（当たり前ですが）に建てます。事実、彼が立案した計画図面を他の建築士が「これは違反建築になる」と明言した事案があります。（現在進行中の事案です）果たしてどちらが正確なのか。ご報告します。
今年、彼と建築会社や税理士さんなどを集め、独自の視点から見た土地の性質を見極め、大きく有効利用できるものを集め、建物を建てた上で運用・売却するビジネスを立ち上げます。
このレポートでも随時報告したいと思います。
ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
次回は、「売り時、買い時のタイミング」について考査したいと思います。
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株式会社太子堂不動産
森岡節雄
