ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート ＮＯ．２２ 平成27年5月29日
こんにちは。
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当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。
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今回のレポートは「不動産調査」などについてご報告したいと存じます。
皆様はすでに不動産購入の経験者でしょうか。
購入に際して確認すべき点は土地や建物、区分所有権などのマンションなど種類は違いますが、 特性によって抑えるべきポイントが違います。
土地の場合、境界確定と言う大きな要素が有ります。
「公簿売買」（登記されている面積での売買）といわれ、現場で新たに測量したり、境界杭を設置したりしないで所有権移転を行う事があります。
すでに昔の境界杭（鋲・プレート）が存在し、隣地の立会い承諾書（当時の）が有れば問題ないです。それでも本当は再度確認したいところですが。
又、一団地の土地分譲（建売など）で新規に土地を分筆し登記面積を確定した上での売買であれば売主（分譲主）の承諾書、隣地承諾書のコピーで事足ります。
「古いけど、ちゃんと境界杭はありますから安心」とか、「この塀の真ん中が境界となります」など、あいまいで文書（承諾書・取り決め書）がない場合は要注意です。 そのような書面が無くても取引としては違反になりません。
たいてい、売買契約書には、「第○条（境界の明示）売主は買主に対し所有権移転・残代金支払い時までに現地にて境界を明示しなければならない。」との条文が入っています。
この「境界の明示」とはなにか。何人かの弁護士にも確認しましたが「指を示して、ここです、と言うだけでも明示になる」と答えた方も居れば、 「何らかの根拠を示す必要がある」と言う弁護士も居ました。
「隣地所有者立会いの下、境界標が無ければ設置した上でお互いの承諾書を取り交わす事が必要」と答えた弁護士は居ません。「そのようにすることが望ましい」とは言います。 つまり、事実上、境界の明示という定義はあいまいです。
関連する事で、隣接地境に存在する工作物、主にブロック塀などの所有権帰属に関しても、大概の場合あいまいな表記になります。 簡単にいうと境界上にある塀などが「どちらのものか」ということです。
細かい事を堀さげ ますと、自分の所有物が相手側の敷地内に入りこんでおり、占有している状態が、悪意（占有している事実を知っている）がある場合２０年、悪意が無い場合 （経緯を知らない場合）は１０年継続すれば時効取得を援用（裁判所に申し立てること）ができる。とあります。
私は、上記の内容で土地を取られたケースを２回見ています。怖いです。
境界の明示。越境物の確認はとても大事ですが、曖昧にしがちな項目です。 なぜか。 明確にする為には非常に時間も掛かるし費用も高い。
場合によっては隣地所有者と争いになることも考えられます。 そうなったら売るに売れない。
隣地の敷地以外では私道や、公道などの道路境との境界を明示しない契約はとても沢山あります。
これは、私道等の場合所有者が沢山居て意見をまとめきれない。 公道とのいわゆる「官民境界査定」は金額が高く、売主の負担が大幅に増えるからです。
しかし、セットバック（建築後退線）面積などを明確に把握する必要性がある場合など、道路との地境を明確にしないと「有効な土地の面積が大幅に変る」場合も有ります。
もし、販売図面などに「公簿売買、境界非明示」などと謳っていたらご注意を。
土地に関しては、 「他人の権利が侵害していないか」 「地中残地物（地下室底板や浄化槽跡など）が在った場合の処置」 「土壌汚染」 「心理的瑕疵（事件事故）」 「近隣の変質者」 「床上浸水の恐れ」（聞き込み調査） 「平均地盤面の高さ（建築に不利・有利）」 など売買契約前に取り決め留意すべき点は他にもあります。
重要事項説明書・売買契約書に書いてない事は意外に多いのです。
ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
次回は、「建物についての問題点」について考査したいと思います。
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株式会社太子堂不動産
森岡節雄
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