不動産投資レポート　ＮＯ．31

ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産

不動産投資レポート　　　　　ＮＯ．３１　　　　　　　　　　　　平成27年10月10日

こんにちは。

このたびは「ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。

当サイトでは１棟アパート・１棟マンション・１棟ビルに特化して情報掲載しております。

「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/

今回のレポートは「テナント誘致」などについてご報告したいと存じます。

新しいテナントビル、中古の空きビルなどを購入する事において悩むのは「どのような業種業態に入居してもらうか」です。

事務所、教室、集会所、診療所、複合施設、集配施設、フィットネスジム、託児所、介護施設、美容室、物品販売、軽飲食、飲食、風俗営業。

考えると色々有りますが、家主の望みは皆同じですね。

高く貸したい。
安定した相手に貸したい。
トラブルのない相手に貸したい。
長期間借りてほしい。

これらの条件をまとめると「大企業」に借りてもらうのが良さそうに感じます。

しかしながら、大企業は希望条件（立地・面積・設備など）が厳しく、賃料も割安感が出るものを求めます。

最近、景気の良い業種と言えば、ＩＴ企業やゲーム会社、バイオ化学、薬品、一部の小売業（衣類や食品）、一部のサービス業（派遣業など）でしょか。

楽天が二子玉川に本社ビルを建て、大手ＰＣメーカーなどは在宅に重心をおきスモールオフィスを目指しています。

賃貸事務所はニーズが変化・減少しています。求める条件は年々厳しく、設備や付加価値などレベルも上がってきています。

たとえば、平成２７年１０月５日現在、東京都港区内で【事務所】の募集件数は３５７４件。情報が重複しているとしても３０００件前後は空室となっています。内訳は、

1～100㎡：２１６３件（60.52％）

101～200㎡：８７５件（24.48％）

201～300㎡：３１０件（8.67％）

300～500㎡：１５４件（4.30％）

500㎡～：７２件（2.01％）

となっています。

平均賃料は約１３，５００円／坪単価（別途共益費有り）

２００㎡までの物件で市場の８５％を占めています。３０坪までの物件は港区だけで２０００件前後募集しているのです。凄まじい件数ですね。企業の数は多いですが、今の景気で人気の港区とはいえ３０坪までの事務所を求めて、全国・海外から今後２０００社が参入してくるとは考えられません。この物件数の内、多くてもおよそ３０％までが成約になります。残りの７０％は余程、条件を下げなければ（賃料、会社の属性など）入居しません。

事務所系のテナントは供給が多すぎです。

では、飲食店はどうでしょうか。

飲食と言っても、重飲食（ラーメン、カレー、焼肉焼き鳥、お好み焼き、居酒屋など）、一般的なレストラン、カフェ、ＢＡＲ、パブなど種類も多く「汚れる、臭いがする、うるさい」など家主に嫌われるほど家賃が高くなります。大型テナントビルなどは飲食フロアやブースを区切り、ダクトや空調は専用で確保し、未然にトラブルを防ぎます。単体のテナントビルやマンションの１階などは近隣の住民、他のテナントとの協調性を重視しなければ後々問題が発生します。

港区で【飲食店可、相談】と言う物件は４８６件（面積制限なしで検索）。

平均賃料は約２９，５００円／坪単価（別途共益費有り）。事務所系の倍以上ですね。

飲食店は供給過多とはいえませんね。求めている人の統計は取れませんから想像です。事務所を探す。飲食店舗を探す。と言うニーズは同数か、飲食店舗を探している人のほうが多いような気がします。ただし、規模は事務所よりも小さく、１～３名位で利用する店舗を探す方が圧倒的です。キャバクラのような「風俗営業系」は大型店も求められています。（地域によります：高額賃料を支払います）また、大企業系のチェーン店などもニーズはありますが、採算が合わないとなれば撤退は早いです。

住居系の不動産投資はもう無理！と、お嘆きの投資家の皆様。

まだまだ、飲食店系のテナントは顧客数、採算、将来性はあり、長期の展望が見込めると判断できます。問題は場所です。立地です。

国内で金融・株式、債権・為替・リート・先物・デリバティブ商品・クラウドＦ・一般不動産など投資に「頭打ち」を感じているの貴方。

飲食系のテナント誘致は如何でしょうか。

是非、ご一考を。

ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。

よろしくお願い申し上げます。

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株式会社太子堂不動産

森岡節雄

過去の配信記事です。

その１　http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1230