不動産投資レポート　ＮＯ．３６

ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産

不動産投資レポート　　　　　ＮＯ．３６　　　　　　　　　　平成28年1月24日

こんにちは。

このたびは「ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。

当サイトでは１棟アパート・１棟マンション・１棟ビルに特化して情報掲載しております。

「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/

今回のレポートは「不動産投資基本」などについてご報告したいと存じます。

今年最初のレポートはもしかしたら不動産投資のベテランさんも忘れているかもしれません。

不動産投資は不動産運用という手段で安定的に収益を上げる為に投資をすることです。

そのため、大前提として「利益を上げる」事が大事です。

たとえば、タワーマンションを購入すれば相続税が回避できる。（安くすむ）と言う動機で賃貸用のタワーマンションを購入し、相続が発生して相続税が安くなり、賃借人が退去した後、相続税が安くなった以上の価格下落が発生したらそれは「相続税対策」といえるのでしょうか。「そんな値下がりする事なんか事前に判らないじゃないか」と仰るかもしれません。けれども「租税回避」が税務署にとって一番狙われやすいのは歴史を見れば明らかです。皆がやりだしたら摘要を変えるだけです。

そうなれば、その目的（相続税対策）で購入する顧客が減るのは明白で、高値で購入、安値で売却をせざるを得ないのは創造しやすいです。今回、円高の影響と、中国の「不動産爆買い」などの要因も加わり高額取引が当たり前となったタワーマンションはこれから値下がりします。

目的を間違えると失敗します。

不動産収入は不労所得ではありません。

頭に汗をかき、体の筋肉を使い、細やかな気配りができ、バイタリティーあふれる大家さんだけが「生き残れる世界」と認識してください。一般的なお仕事の世界と同じ、いやそれ以上に厳しい世界です。大昔の「不動産で簡単に儲かった」とか「副業としての不動産セミナー」で得られた知識は通用しません。

これからの大家さんは、

いかにして、優良なお客様を（顧客数の多いところで）
安定的に獲得し（需要と供給のバランスが取れた物件を探す）
長期にわたって契約してもらい（居心地良い環境を造る）
入居中、退去時にトラブル無く（契約ポイントを抑える）
できるだけ経費を押さえ（なんでもかんでも業者を使わない）
サービスできるか（顧客に喜んでもらいコミュニケーションが取れる）

と、なります。

「そんな事は管理会社がやるから覚えなくても大丈夫」

などと考えてはいけません。

これをご自身がやらないと、資産を食い潰されます。（不動産と管理会社に）

いきなり、自分でやるというよりは「方法を知っていていつでも実践できる」事が大事です。これを理解すると、窮地に落ちそうになったときに助かります。

今までのは、購入してからの話ですが、もっと大事なのは当たり前ですが購入するときです。

最近、５％、６％の表面利回りで購入を検討する顧客の話を聞きます。

なぜこれだけ景気の回復兆しが見えないまま、５％、６％で検討できるのでしょうか。

世間で「家主は気楽で丸儲け」を本にしたり、セミナー講師でお話する人は１０％以上の表面利回りで購入した人ばかりです。１５％などと言う数字も「ふーん」の時期です。

今のご時勢、仮に金融機関の借り入れが無いとしても、５％では空室率、経費と、所得税で手取りは１％前後になり、賃料設定に無理があれば（現況の家賃よりも高い設定の物件）３～４年で収入は下落します。減価償却が終わる頃、経費も増大し手取りは残りません。

これにローンが加われば赤字転落は目に見えるようです。

５％、６％の投資不動産を購入する人は、「赤字になっても他の所得で損益通算できる」人で、目的は別（相続対策とか上場の為の資産形成とか）となります。外国人も場合によっては４％台で購入していました。これは日本の場合、租税以外に外国ではありえない借地借家法などの『リスク』を考えないで購入し、意外に入退去時の経費が掛かる事を知らないで、カナダやシンガポール、オーストラリアなどと比較するから「東京は割安」と判断していました。

不動産投資で真剣に利益を得るためには、

空室率の上昇・賃料下落率（適正賃料）・上昇する経費（管理費等）・途中で終わる減価償却・１０年後の金利・長期短期の建物メンテナンス経費・定期経費（電気代清掃代保険）・固定資産税等の増大・所得税の増大）などを勘案し、融資返済期間や建物耐用年数などから将来にわたって資産形成が可能かどうか。を確認する必要があります。

確認して赤字予想になる物件は購入してはいけません。

今、市場に物件がありません。

けれども、選択肢の中に５％、６％の物件しかないから感覚が麻痺して「そんなもんか」と思っては間違いです。

私も個人的に不動産投資をしますが、目指しているのは「新築で、最低でも８％」です。

嘘ではありません。

目線を誤ると人生を棒に振ることになります。

ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。

よろしくお願い申し上げます。

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株式会社太子堂不動産

森岡節雄

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