ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート ＮＯ．４０ 平成２８年４月２４日
このたびの九州地方震災に関し、死亡された方々に対し追悼の意を表します。また、避難生活の皆様に少しでも弊社でできる事をさせて頂きます。１日も早く、通常の生活に戻りますようお祈り申し上げます。
このたびは「ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
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今回のレポートは「消費税・減価償却について」などについてご報告したいと存じます。
いま、政局では消費税の８％→１０％のタイミングについて議論されています。
- 九州地方の大震災の影響に伴う見送り論。
- 購買意欲が落ち込んでいる現状で消費税を上げると、余計消費が低迷して悪影響。
- 参議院選挙に向けての対策。場合によっては衆参同時のダブル選挙をみこして「見送り」する戦法。
- とはいえ、増税収を見越した高齢者対策や福祉の予算は膨大の一途。財源は？復興税の再登用？
と、色んな意見が出ています。
消費税税制は不動産投資に関して大きな要素が有ります。
消費税の還付。
平成２８年度の税制改革にて、住宅系不動産投資で消費税の還付を受けることが難しくなりました。
住宅系の投資不動産を購入して還付を受けるのは難しいですが、事務所や店舗の場合は引き続き課税事業者として還付請求が可能です。
たとえば、店舗な どを建築購入した場合、賃料の課税対象割合が高くなり、今後予定している高額建築（土地を持っていてＲＣ造などを建てる）予定などがある方は消費税還付を 目的に事業用不動産を別枠で購入して売り上げ１，０００万円／年、を実現しておくと良いかもしれません。
世の中には消費税 が課税されている不動産と非課税の不動産があります。市場ではそれらはしっかりと分類されているものではなく、特に投資用不動産の場合は売主に確認して初 めて「消費税が含まれる価格かどうかが判明する」物件もございます。それによって、売主買主の利益に大きな差が発生することは有りませんが、売主が課税業 者かどうかにより価格が変わることも有ります。「私は課税事業者」と思い込んでいた人がよくよく調べた結果「非課税事業者」（個人でも法人でも）と言う場 合が有ります。その場合は「では想定していた消費税分を引いてください」と交渉しやすくなります。覚えておいてください。
建物の減価償却の価格を決める方法はいくつかあります。
売主が決めた価格をそのまま適用する。
評価価格の割合を適用する。
全体総額から土地の価格を評価して引き算の残価を摘要する。
新築価格から一般的な減価償却を引いた残価を適用する。
ある程度、合理的な説明さえ付けば、税務署は「それは違うだろう」とは言ってきません。
たくさん減価償却を摘要したい方は、できるだけ建物簿価を大きくしたいですね。しかし、将来、不動産を売却する可能性があれば減価償却後の残存価格が目減りし、キャピタルゲイン（売却利益）が増大する事により譲渡所得税でガッチリ取られます。
以前、売却する２～３年前に「修正申告」を行い、簿価を上げて譲渡所得を圧縮した猛者がいましたが、これは脱税に当りそうなすれすれですね。
また、減価償却を 大きく申告するため、敷地は地形の悪い借地権で、築４０年以上の古い木造アパートを購入し減価償却期間は４年。土地の評価を極端に低く設定し、建物簿価を びっくりするほど高く設定し、４年間はほとんど（主たる給与などの）所得税を払わないで、４年が経過すると、又似たような不動産を購入する。。。を繰り返 している方の話を聞きました。「売却はしない」と、胸を張っていたあの方は今、どうしているでしょうね。（笑）
今後、投資用不動産にまつわる税収は厳しくなると予想されます。
ただし、居住用不動産にはローン控除、贈与税のハードルを下げるなど優遇が考えられます。
投資用不動産ご購入の皆様。
ご参考願います。
ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
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株式会社太子堂不動産
森岡節雄
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