不動産投資レポート　ＮＯ．４３

ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産

不動産投資レポート　　ＮＯ．４３　　　平成２８年８月６日

このたびは「ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。

当サイトでは１棟アパート・１棟マンション・１棟ビルに特化して情報掲載しております。

「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/

今回のレポートは「賃貸住宅経営をよく考える」についてご報告したいと存じます。

まだまだ、賃貸マンションやアパートは新築が建築されています。

地方郊外の賃貸需要が激減している中、都心部に営業攻勢をかける賃貸住宅の建築会社は、はたして「何十年もの資産運用」として建築主の事を考えているのか。何度かこのリポートでも警告を出していますが再度考えて見たいです。

入居者の存在を無視した賃料効率だけを念頭に入れた間取り。
フレキシブルに容積率など制限許容の対応ができない設計システム。
高い建築費。
ランニングコストを考えない設備。
相変わらず、絵に描いただけの補償賃料。

は、同じ地域で４０㎡の２ＤＫとワンルームで比較した場合、近隣の同程度の面積間取り賃料を判断すると、ワンルームのほうが１平米当りの賃料は高くなります。７月に、小田急線下北沢駅から世田谷代田駅までの利用範囲で面積が１３平米～４５平米までの賃貸物件（全体物件数「１３５３件」）を、２平米単位で調査した結果、１３㎡から２７㎡までの単身者用物件件数が８６８件と６４％を占めており、超供給過剰状態です。しかし、２７㎡～２９㎡では全体の４．１３％の割合で単価が＠１１，５００円とファミリータイプよりも高く、「高く貸せて、供給数も少ない」となり、結構多く存在する、「ぎりぎり２人で暮らせる」というニーズにも応えられます。家主は「どの様な市場で、どうすれば安定的に他との差別化ができ安定収入に繋がるのか」という事をもっと真剣に考えなければないません。１７㎡：６万円とした場合、１平米当り３５２９円。２ＤＫ４０㎡：１２万円とした場合、１平米当り３，０００円。賃料だけ比較すれば当然、「ワンルームにしよう」となりますが、客がいません。
は、大手のハウスメーカーに相談した場合、工場で組み立てた規格の設計システムにより、変形敷地や、道路幅員などにより折角の敷地を有効的に使わない（使えない）。建ぺい率（敷地の建築面積に対する割合）や容積率（敷地に対する延べ床面積の割合）が高いにも係わらず目一杯使われていないケースをよく聞きます。勿体無いです。建築会社の担当者は自らの無能さを前面には出さず、出来ない理由を並べますが、出来る所では出来ます。
最近、鉄骨や建築資材の価格が徐々に安くなってきたと聞きます。人件費は相変わらずですが、総体的に建築費は若干下がってきています。それが未だに２年ほど前の水準で高い建築費を提供する会社が多いようです。しっかりと相見積りをとり、価格の根拠を示すよう申し入れましょう。中には見積もり内容に関し「○○は施行しない場合でも、費用を請求します」とか、「建築の一部、あるいは全部を下請け会社に依頼する事ができる」などと、『丸投げしますよ～』と宣言している請負契約書もあります。ただの中間搾取ならその会社の存在自体が無駄ですね。
賃貸でも床暖房や太陽光発電、高性能システムキッチンなど、あらゆる高級な設備をふんだんに使って、入居者を誘致している物件があります。勿論悪いことでは有りません。入居者は他との差別化を理解し選んでくれます。しかし、当然その内、故障や寿命が来ます。設備である以上家主は対応しなければなりません。これにコストが掛かります。賃料は下がる一方（築年数と共に）ランニングコストは逆に高まります。何事もバランスが大事です。
建築会社が運営する会社による賃料の一括借り上げ補償は１０年や３０年と長期期間の家賃を保証します。しかし、その金額は必ずしも安定的ではなく２年、あるいは１年ごとに見直しされる可能性があります。また、施行会社が行うリフォーム工事の受託義務があり、多大な費用を請求される可能性があります。どれほど「小さな字」であろうが契約書は全てお読みいただき全部を理解する必要があります。更新の際にもです。

何度もいいますが、賃貸住宅の経営は年々厳しさを増します。供給過剰に加え顧客の減少が今後顕著に現れます。計画中の方は再度の熟考を。理想は「入居率５０％でも余裕で返済できる」です。

ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。

よろしくお願い申し上げます。

＊配信停止をご希望の方は「配信停止」とご返信願います。

株式会社太子堂不動産

森岡節雄

＊誠に勝手ではございますが、８／７（日曜日）から８／１７（水曜日）まで夏季休暇となります。

過去の配信記事です。

その１　http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1230

その２　http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1232

その３　http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1249

その４　http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1278