ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート ＮＯ．４４(最終章です） 平成２８年９月２５日
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今回のレポートは「賃貸住宅経営をよく考える．その２」についてご報告したいと存じます。
今回は「住宅を借りる立場」から話をしたいと思います。
賃貸住宅を借りる場合、どのようなポイントを「借りる為に決定した」という理由付けにしたか。
消費者は「何をもってこの物件に申し込んだか」と言う視点で考えましょう。
まずは、
賃料。
予算は絶対です。とはいえ、駅から近ければタクシー代は考えなくてもよく、トランクルームが付いていれば、倉庫費用は浮きます。
「１階にカーシェアリング有り」とあれば、今の車は手放してもいいでしょう。
あまり聞きませんが「太陽光発電や風力発電、エコキュートなど節電施設・機器で電気料金が通常よりも浮きます。水道料金は家主負担もしかり。
賃料＝月額使用料。
として認識してもらう事も提供する側は考えなくてはなりません。
借りる側にとって、必ず費用対効果を考えます。同じような価値感で同じような賃料であれば精査に精査を加え、一番よいところにします。
でも、圧倒的に「割安感」を探します。これは、当たり前です。選択肢が無ければ仕方がありませんが、幸いな事に賃借人には沢山の選択物件があります。
地域。
探す場所は人それぞれです。
勤務地に近い。通いやすいはもとより、「程よい距離」を保つ方は多いです。
実家と勤務先の中間。この町に住んでみたい。映画で見たから。友人に聞いて。
地域を選ぶ理由は人それぞれです。では、貴方の所有不動産の地域に「ここに住みたい！」と言う理由付けはできないでしょうか。
最近では「ポケモンＧＯのポケスティションがある」なんて理由もありといえばありです。
「南青山」や「広尾」。「南平台」とか「麻布」に住みたいのは究極の夢です。
むしろ、地域によっては「これからのトレンド！」と、揶揄される僻地（失礼！）に賭けるのもありかもしれませんね！
東京は今、変貌しています。ネットや官庁発表の広報をしっかりと見てみると、意外な地域がクローズアップされてきます。
それは「これから延びる地域」の大きなヒントになります。積極的に調べてみましょう。不思議な事にこれらの情報は拡散しません。
理由はわかりません。実現しない場合の行政の「逃げ道」なのでしょうか。わかりません。
しかし、もし、実現した場合は商業性・居住性に大きな変化がでます。インフラの整備はこの２～３年で確実に進歩します。
その後はどうでしょうか？恐らく大義名分は若干勢いが減り、予算は削減されるでしょう。
歴代各国のオリンピック後の経済市場が減退するのもこのあたりが理由ではないかと憶測します。ちょっと脱線気味です。
これからの地域。は、この２～３年で増加しそうです。
付加価値。と、広さ。
面積が広いほど、家賃は高まります。本来は。（20㎡＝6万より、30㎡＝9万みたいに）
おかしな話ですが、ある程度面積が広くなれば家賃は単価的に安くなります。
つまり、１８㎡のワンルームマンションが１㎡当り３３３３円（１８㎡で６万円）として。２倍の３６㎡で１２万円になるかと考えた場合。実は、１０万円くらいにしかなりません。
㎡当り２７７７円です。
では、３６平米の１ＬＤＫはやめて、１８㎡のワンルームを造ろう！という風潮になります。
建築会社は単身者用の間取りを進めてきますがそれは誤りです。（施行費用が高くなるから）
15㎡～25㎡位までの単身者用物件は都内に有り余っており、造ってもなかなか入居者が発生しません。
今はそれが大きな問題です。
いくら賃料効率がよくても入居者が居なければ何にもなりません。
また、どの地域にどの様な物件が「供給過多」になっているのか。需給のバランスが取れている間取りや広さは何か。調べれば直ぐにわかります。
（判らない不動産業者は不動産業者ではありません：怒）
何らかのテーマや付加価値をつけることも大事です。
よくある、女性専用、ペット可、事務所可、楽器可物件より、もうちょっと突っ込んで、
シングルマザーで前向きな人専用アパート。ミニ託児所付き。
少人数で料理教室を開けるブースが有るアパート。お料理に興味のある方限定。（男女）
年配者専用アパートで、２階までのスロープ付き、非常通報設備（消防署に）、毎日の生存確認ができる集合ポストを設置する。
体脂肪１５％以内の人専用、ミニフィットネスジム付き（無料）物件とか。
防音仕様の音大生やミュージシャンの夢を追いかける人専用物件。スタジオ付き。
連日、宴会をしてもＯＫ。ミニＢＡＲ付きアパートとか。（空き缶、空き瓶などは徹底的に分別できるゴミ置場有）
教室やスタジオ、フィットネスや、ミニＢＡＲ等は容積緩和の「地下室」に設置すえるのがベストですね。
最近流行の「シェアハウス」等はこのような「テーマや付加価値」を取り入れた物件が増えてきました。
シェアハウスは収益性が高い反面、管理業務に多大な時間や費用が掛かります。一般的な共同住宅にこれらを取り込んでいくのは大きな武器となると考えます。
頭の良い大家さんが高い収益を得ます。これはどの分野も一緒ですね。
防犯設備
女の子の親はこの点を重視しますね。
駅からの道は明るいか。犯罪発生率はどの程度か。
階数。オートロックや、テレビモニター付のインターホン。防犯カメラの設置。管理人の有無。バルコニーの近くに電信柱や高い塀があると容易に上れますし、屋上から下に降りる形状も検討材料です。
玄関やバルコニー側の窓はダブルロックが理想的です。
最近は小規模なアパートでもセキュリティー会社の契約が「割安」になってきたため利用するケースも増えています。
設備・内装など
設置されている設備や室内外の内装デザイン、色彩などは最近色々工夫されています。
共同住宅などで、廊下やエレベーターホールなどは容積率に非算入となるため、内廊下を豪華なホテルのように付加価値としてデザインを駆使して作ると、お客さんは廊下を歩いているとき既に「半分借りる気持ち」になる人も多いです。
室内のイメージも、清潔・広さ・明るさとは別に落ち着いた色彩や、一部を他の建具や壁紙とは違う「アクセントカラー」として取り入れるケースも多いです。
壁紙などは、ペットの飼育を可能とするため爪が立たない硬質のビニールクロスを腰高まで使用し、傷がつきにくく汚れにくい状況にし、入居者の変更でも清掃で綺麗になる素材を利用します。
最初は割高ですが、長い目で見れば割安となります。
シャワートイレ・多機能バスルーム・床暖房・ＩＨ多機能コンロ・自動清掃機能付きエアコンなどは、勿論付いていると入居者に喜ばれますが、ランニングコストが高く、壊れるときは次々と壊れていき、メンテナンス金額は飛躍的に増大します。
絶対必要か、高機能は本当に利用されるのか。よく考えましょう。（これは大家目線ですね）
照明器具は以外に個性が現れ、折角良かれと思って設置しても「変更していいですか・・・」と聞かれることもしばしば。
天井は高いに越した事はありませんが高さ制限を上手く利用する為にも考えなければなりません。ただし２３００ｍｍを下回ると圧迫感がでます。
やっぱり、投資するなら不動産。
銀行から有利な融資を引き出したいので、やはり「住居系」と検討している方。どうかご参考下さい。
私は以前、７７㎡の３ＬＤＫの区分所有マンションをＬＤＫ３０帖＋６帖の超大型１ＬＤＫに改造し、床にテラコッタタイルを敷き詰め、ガラス張りの広くした浴室とステンレスの業務用キッチンを配置し、「お店のようなド広い」物件を賃貸に出した事があります。
結局、入居者が決まるまでに８ヶ月掛かりました（泣）が、しかし。その入居者様はそのまま９年間居住してくれました。
結果的には１１６ヶ月中、１０８ヶ月、稼動していたわけで、稼働率は９３％と優秀でした。なぜ永く住んで頂いたか賃借人に尋ねると、
「リビング３０帖に合わせた家具を購入してしまい、次に転居する物件がなくなったから」という事で、結局、土地から購入して注文住宅を建てて引越しをされたそうです。
特殊な物件を作ると入居には時間が掛かる場合がありますが、定着率は長くなり、結果空室率は減ります。投資用建物は「入居者が居てなんぼ」の世界です。
是非とも、そのあたりを念頭に入れて不動産投資をお考え下さい。
不動産投資レポートは今回を持って終了と致します。
今後、個別のご質問やご相談には積極的にお答えしたいと存じます。
どうぞこれからもよろしくお願い申し上げます。
不動産取引の環境が変化し、状況が変ってき場合、不定期でまたこのレポートをお送りするかもしれません。そのときは又よろしくお願い申し上げます。
皆様の不動産投資が大成功する事を本当に心底、お祈りいたします。
不動産は面白いです。
でも、簡単ではないです。
勉強してください！！！！！！
平成２８年９月２５日
株式会社太子堂不動産
森岡節雄
過去の配信記事です。
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